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置换房屋遭遇“老赖”,险致全家无家可归

【案情介绍】

张小姐是新上海人,在奋斗多年,成家有了孩子之后,张小姐打算改善居住条件,将自己的小房子置换成大房子。她通过中介与上家陈某签订了房屋买卖合同,双方约定以205万购买这套位于浦东新区金桥的房屋。张小姐出售了原来的房屋,支付了大部分购房款后,住进了新房子。她与上家约定等20万公积金贷款下来后,便结清房款,双方办理房产过户手续。但该房子在过户前被法院查封了!
   
原来,上家陈某是老赖,拖欠朋友王先生110万的债务拒不履行,王先生向法院申请执行,法院遂依法查封了陈某名下的房屋。张小姐向法院提出执行异议,认为自己是善意取得,请求法院解除对该房屋的查封。
   
张小姐表示,合同签订后,自己按约支付了除公积金贷款之外的大部分房款,并顺利入住房屋。然而,陈某拿到张小姐支付的房款后,并未及时归还王先生的欠款。自己是通过正规中介公司居间,并支付了相关税款,属于善意取得。自己已在法院查封前支付了175万元的购房款,其余20万通过公积金贷款方式支付,且该贷款已经获得了审批。我是为了改善居住条件才卖了原来的房子购买了系争房屋,如果按申请执行人的要求对房屋进行执行,我们全家将无家可归。张小姐对此心急如焚。

而要求查封张小姐房屋的王先生也是一肚子苦水,他表示陈某以做生意为名向其借了110多万,但这笔借款从此便石沉大海陈某一直躲着我,我还申请过保全陈某在苏州的房产,但是在申请过程中也被陈某转让,可见陈某是在恶意逃避法律执行。王先生指出张小姐只是提供了几张水电费账单发票,不能证明张小姐是在法院查封之前入住涉案房屋,发票也无法证明是谁缴纳费用。能证明是谁入住最直接的证据是去居委会开证明,但张小姐却迟迟不提供居委会证明。
   
王先生一方认为房屋查封在先,公积金贷款审批在后,公积金贷款也不可能获得审批。根据公积金贷款的有关规定,准予贷款决定书是唯一证明公积金贷款获得审批的文件,张小姐没有获得该决定书。
   
同时,张小姐也存在主观上的过错,她未经过房屋登记权利人配偶和房屋两个抵押权人同意也是导致房屋不能正常过户的原因之一。张小姐明知这情况却依然签订阴阳合同逃避征税,对未办理过户登记存在主观过错,所以应当驳回张小姐的异议申请。

最终,法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,作出有利于张小姐的判决。即认定张小姐为善意第三人,解除对房屋的查封。

律师释案说法】

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”该案系争房屋登记在被执行人名下,法院对系争房屋的查封并无不当;案外人购买系争房屋,虽未付清全款,但实际已完成了贷款的审批工作,只是因为房屋被查封,贷款才被搁置下来。同时,叶女士一家也在查封前住进了房屋,所以是实际居住使用人,并非恶意串通陈某逃债,属于善意取得,因此法院支持了张小姐的执行异议。

这起纠纷反映出当前房地产交易中审核漏洞。老赖陈某显然是重重纠纷的始作俑者,但同时,作为买房人的张小姐也有一定的责任,如果再谨慎一些,或许就不会陷入如此尴尬的境地。作为买房人,在有购房意向前,应该仔细审查卖家的信用以及房屋是否有抵押等情况。  

婚姻家庭律师网在此提醒广大的网友,在您买房前一定要到房屋所在地的房地产交易中心查询一下您拟购买的房屋是否有贷款、抵押等房产权利受限情况。如您遇到与张小姐一样的情况,请尽快联系律师帮您处理,避免损失扩大化。

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【法律条文】
   
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。


  

 

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