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徐晓洁律师

  上海市协力律师事务所律师,执业16年,经验丰富,离婚财产分割及子女抚养官司尤为专长。
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2017年7月13日(周四)下午14:00,本站徐晓洁律师在上海市浦东新区人民法院惠南法庭开庭。案由:离婚纠纷。主审法官:郑卿杰。
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丈夫私自售房 判决合同无效

【房产纠纷】丈夫私自售房 判决合同无效
 
        离婚财产分割作为离婚案件中永远不变的焦点,一方面由于许多案件中标的大,纵使当初结婚时双方你侬我侬,不会计较财产归属,可是一旦婚姻步入尽头,当初的情谊不再,便分厘必争,唯恐对方占了便宜;另一方面,正是因为双方即将分道扬镳,于是一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的行为更是不在少数,而此时,处于弱势的另一方的利益就更需要法律的保护和律师的帮助。在这瞬息万变的信息时代,闪婚闪离的八零后小夫妻也愈渐在离婚案件中占了不小的比例,婚姻家庭律师网不久前就处理过这样一起案件。

        何薇和孔兵是一对八零后小夫妻,2008年底,两人在酒吧相识并一见钟情,3个月后闪婚,2009年8月,小夫妻共同出资购买了一套位于杨浦区的老房子。婚后柴米油盐的枯燥生活以及这物价飞涨唯独工资不涨的时代更是使得小夫妻的日子过的艰辛,因双方婚前了解不够深入,而孔兵婚后与婚前的不小反差也使何薇尝到了闪婚的苦果,矛盾不断的升级,有一次因为琐事争吵以后,孔兵对何薇动起了拳头,何薇不得不搬离,夫妻正式分居。2010年4月何薇以夫妻感情破裂为由诉至法院要求离婚,法院以夫妻感情破裂证据不足为由驳回,6个月后何薇再次向法院起诉离婚。然而,案件审理期间,何薇却意外发现,双方在杨浦区的那套老房子本该作为夫妻共同财产进行分割,而丈夫3个月前竟然偷偷卖给另一个朋友罗先生,且对价与市场价有所差距,何薇顿时六神无主,究竟是立刻要求分割售房所得全部欠款呢,还是追究孔兵和罗先生恶意串通呢?于是她经朋友介绍,找到了本站资深婚姻律师,在进行了初步的案情了解后,何薇对本站律师的专业表示认可,委托本站律师代理买卖合同无效的诉讼,并做了相关的诉讼调查。经过分析,我们认为,该房屋是双方在婚姻关系存续期间共同出资购买的,同时也并没有婚姻法第十八条所罗列的五种情形(一方的婚前财产;一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;遗嘱或赠与合同中确定只归夫妻一方的财产;一方专用的生活用品;其他应当归一方的财产)因此,尽管登记在孔兵的名下,但仍应定性为夫妻共同财产,因此孔兵与其朋友罗先生的这一房屋买卖合同应属无效。吕律师为何薇详细地分析了案情:在离婚诉讼中要求分割售房钱款,即使胜诉,也只能分得买卖合同成交价的二分之一,还要承担执行不利的极大诉讼风险。而诉讼确认买卖合同无效有一定把握,即使败诉,也仍然不影响在离婚诉讼中要求分得售房款。何薇欣然接受了律师的建议,立刻起诉了孔兵和罗先生,依法确认房屋买卖无效。

        庭审中,我方诉称,丈夫将该房屋私自低价卖与罗先生,是两人串通损害自己的利益,因此请求法院判决该房屋买卖合同无效。而被告孔兵则辩称,房屋购买时基本上都是自己和父母的出资,登记在他个人的名下,他就有权处分,与妻子无关。而罗先生是自己的旧同学,两人交情甚好,适逢罗先生工作地址调动至杨浦区,想在附近买房,所以自己才同意把该处房屋卖给罗先生,为了尽快出手,不得不以稍低的价格售出,并不是明显低于市场行情。而罗先生则称,他与孔兵经过多次交涉,也多次实地看房,且得知房屋登记在孔兵一人名下,房产交易合法有效,虽然知道孔兵和妻子夫妻感情不和,但并不觉得不妥,因为产证只登记在孔兵一人名下,所以罗先生认为无需征得何薇的同意。

        审理中,法庭归纳的焦点问题是,罗先生是否属于善意取得。针对这一焦点问题,我方律师提出,房屋的实际价格远远高于合同成交价,而罗先生作为孔兵的多年好友,明知孔兵和我方当事人夫妻感情不和,婚姻濒临破裂,双方恶意串通,损害我方当事人利益。为证明我方观点,我方依法向法庭申请,由法院委托有资质的评估公司对已出售房产做价值评估,这一申请得到了法庭的支持。法院委托估价单位对系争房屋进行了评估,评估报告显示,该房屋市场价值为150万元,而罗先生的购房总价款为110万元,与房屋评估价值差距悬殊。

        那么罗先生购买系争房产是否属于善意取得呢?善意取得必须基于有偿法律行为而受让,有偿是指受让人以合理的价格有偿受让,且受让人受让财产时为善意,我方律师收集整理了系列证据向法庭一一提交:何薇和孔兵结婚时,罗先生作为好友出席婚礼的现场录像,因此罗先生明知小夫妻的双方的结婚时间。还有小夫妻和罗先生多次共同出游的合影,证明交往之密切,同时还提交了孔兵名下的产证,以证明婚后购房时间,是在结婚半年之后。罗先生作为孔兵的密切好友,如具备基本法律常识的,应当知道这套房产是夫妻共同财产,他明知何薇与孔兵夫妻感情不和,却仅凭孔兵自称该房是个人婚前财产,无理由地认为对方有权处分系争房屋,且以明显低于市场价的价格购入,可见主观上并非善意,并不能认定为不知对方对标的物无处分权。

        2013年2月,法院下发判决书,基本采纳了我方的代理意见,认定该房屋买卖合同无效。法院认为,孔兵在离婚诉讼期间擅自处分夫妻共有财产,罗先生明知孔兵与何薇系夫妻关系,且处于分居状态,在房屋买卖合同由孔兵一人签订、房款由孔兵一人收取、房屋交接与孔兵一人完成的情况下,以明显不合理的低价购得房屋,两被告为了各自利益相互串通,损害了本案原告何薇的利益,因此判决认定该房屋买卖合同无效,房屋产权恢复登记至孔兵名下,已收取的房款返还罗先生。

        看到这一判决结果,我们由衷地为何薇感到庆幸,在婚姻破裂的同时,至少可以避免了重大经济损失,何薇对本站律师的专业敬业表示充分的信任,聘请吕一强律师继续代理她的离婚诉讼,相信在这一诉讼结果的基础上,即将进行的离婚诉讼也将会有满意的结果。

        在此,婚姻家庭律师网特别提醒:在离婚诉讼中在财产掌控方面处于弱势地位的一方,在婚姻生活中需要有一定的法律保护意识,在婚前需要了解《婚姻法》、《继承法》、《物权法》等与生活息息相关的法律规定,明确夫妻双方对家庭财产都有知情权,如果已经在离婚诉讼的准备阶段,建议提前进行离婚法律咨询,并要特别注意对方是否有私自处分、转移、隐匿共同财产的可能性,应当咨询专业律师,如何保护自己的合法权益,如何避免在离婚诉讼中遭受重大经济损失。(本文当事人姓名均系化名,如有雷同纯属巧合)
 

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