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吕一强律师

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离婚与房产

 

近年来,由于国内房价的飚升,离婚诉讼中涉及到房产分割问题,如何认定房屋权属,如何确定双方在房屋中所占的份额或比例,成为夫妻双方争议的焦点。根据我国《婚姻法》及20118月施行的司法解释三,婚姻家庭律师网的资深律师徐哓洁多年离婚诉讼实践经验,如何认定房屋权属,不仅仅要看房产证上的所有权人,还要看夫妻结婚登记的时间,是在签订购房合同的时间之前还是之后。根据不同的时间和不同的情况,分别一一分析阐述:

 

一、结婚登记前个人购房、办理产证的:

A、结婚登记前签订购房合同,房款已经全额付清,无论产证是婚前办理,还是婚后办理,该套房产都是个人婚前财产,离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。

B、结婚登记前仅签订合同或付意向金、定金,婚后夫妻双方共同支付首付款或是共同支付全款的,则该套房产是夫妻共同财产离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

C、结婚登记前支付房屋的首付款,余额办理贷款支付,房产权证上为一方名字的,则房产本身为个人婚前财产,但是领证后还贷部分是属于夫妻共同财产离婚时可以要求进行财产分割,同时根据20118月施行的《婚姻法》解释三的新规定,离婚时,配偶可以要求分割还贷部分房款相对应的房屋增值部分,充分保障了产证虽没有名字,却在婚后参与还贷一方的合法权益。

D、结婚登记前支付房款首付,余下办理贷款支付,房产权证上写有夫妻一方个人及其父母的名字,则该房产本身为对方家庭共同财产,按揭款要看具体的借款合同而定,若贷款人为夫妻一方的,而且一方父母不作为贷款人参与还贷(需要有银行还款凭证等文件证明的)的,则结婚登记后还贷部分是属于夫妻共同财产离婚诉讼中因为房产证有案外人(一人父或母),一般不能在离婚诉讼中一并处理。通常法官会建议离婚后再进行房屋析产诉讼,但个案中,也有调解达成协议,由一方补偿给另一方,作为房屋还贷及相应增值部分的经济补偿。

 

二、结婚登记后购房,办理产证的:

A、领证后,无论购房时签署合同是单方还是双方,产证上写的是一个人还是两个人,一般情况下都认定为夫妻共同财产离婚时是可以要求对该处房产进行财产分割的;如一方有证据证明,房屋出资全部是其个人婚前财产出资,全额购买,并登记在其个人名下,一般视为其个人财产,但证据必须充分。

B、领证后,一方和其家人共同购房,产证上是一方和其父母的名字,则一方名下的房产份额属于夫妻共同财产离婚时双方可以就房产份额进行协商,协商不成的,另案起诉分割房产。

 

三、产证是双方名字或是原来是一个人名字,后增加为两个人名字的,无论购买时间或增加时间在婚前还是婚后,都是夫妻共同财产离婚时可以财产分割。

对后一种情况,个人婚前房产,结婚后在房产证中添加另一方的名字,另一方并未实际出资,取得部分房产权利。在离婚时,不可以按照共同共有各半分割,对此上海高院有相关意见,一般在10%-30%之间,根据双方婚姻维持时间的长短,对家庭义务贡献大小等多方面考虑。

 

四、产证原是一方父母名下,后变更为一方名下或双方名下的:

A、登记结婚前,由一方父母名下变更为一方名下的,视为其父母对子女个人的赠与,属其婚前个人财产离婚时不能作为夫妻共同财产分割;

B、登记结婚后,由一方父母名下变更为一方名下的,一般视为其父母对子女个人的赠与,不属于夫妻共同财产离婚时可以作为夫妻共同财产分割;

C、无论婚前或婚后,由一方父母名下变更为双方名下,都是夫妻共同财产离婚时可以作为夫妻共同财产分割,但考虑到房产的来源,如另一方未有任何出资,仅凭借婚姻关系而取得赠与,在分割财产时也会充分考虑分割比例。

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