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吕一强律师

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法理研究

浅谈离婚纠纷中按揭财产的分割

 

近些年来,随着市场经济的发展,以按揭方式取得财产权越来越受到人们关注,也受到中低收入群众家庭的欢迎。笔者,所在法院2005年受理各类离婚案件412件,其中涉按揭财产的44件,占10.6%,且呈逐年增长趋势。2001年以来,最高人民法院先后下发婚姻法《解释()》和《解释()》,指导新类型离婚财产纠纷处理,适应了新形势下夫妻财产多元化发展的趋势。然而,实践中,仍有不少法官对这类案件处理感觉棘手,笔者试做探讨。

  一、按揭财产定性

  按揭一词是英文“Mortgage”的粤语音译,最初起源于西方国家,属于英美法系担保制度中最典型的担保形式,近似于大陆法系中的让与担保,后者在大陆法系担保制度中属于非典型担保形式。按揭制度是指债务人(按揭人)将自己财产的所有权转移给债权人以担保债务履行,债务人通常继续占有该财产。当债务履行完毕时,该财产的所有权又转还给债务人。若债务人到期不能偿还债务,则债权人依据其对按揭财产的所有权而支配其交换价值,从而担保债权受偿的一种担保方式。然而我国至今尚未在法律中对按揭进行定性规定。对于按揭的性质学界莫衷一是,具有代表性的观点有两种。一是认为按揭从性质上而言属于让与担保,主张按揭与让与担保在本质上都是以转移所有权作为债权担保的方式,二是认为按揭是权利质押和按揭的结合体

  如认为按揭是一种让与担保,则债务人在未偿还完贷款之前,所有权属于银行;待债务清偿之后,所有权返还至按揭人即债务人名下。当事人在婚前办理的按揭手续,若按让与担保的理论,则所有权在住房贷款未偿还完之前都属于银行,而非夫妻任何一方,显然使问题复杂化。按照国内各银行按揭贷款实际操作程序和按揭房屋登记程序来看,本文更倾向于按揭是权利质押和抵押的结合。对于尚未建设或者正在建设的房屋或其他建筑物,购房者于房屋建成并进行产权登记前,仅拥有向发展商请求交付房屋的债权,而以此债权向银行贷款设定质押更符合我国现有担保法的规定。而当房屋建成并进行了产权登记后,便转化为以实体的房屋作为向银行贷款的抵押担保。因此,我国大陆在实践中的按揭制度与香港、英美法中的按揭和大陆法中的让与担保制度都有所区别,并不存在将购房者的所有权转让的环节,也不存在回赎的过程。在担保法和相关的民事法规没有对按揭这样一项特殊的担保制度进行规定之前,我们只能认为按揭是权利质押和抵押的结合,但又不能认为仅等于质押或等同于抵押。

  二、婚前按揭财产分割

  对婚前办理按揭手续,婚后夫妻共同清偿贷款的房产在离婚时的归属问题。有两种争议:一种意见认为,按《婚姻法》规定,一方的工资、奖金为夫妻共同财产。虽然房屋为婚前房屋预售合同,但因为该房屋作为共同居住使用,且用夫妻共同财产还贷,那么该房屋理应成为夫妻共同财产离婚时应按照夫妻共同房产处理。

  第二种意见认为,《婚姻法》明确规定,一方婚前财产为个人财产。一方婚前办理按揭手续,并取得了产权证,则应该属于婚前财产。

  笔者同意第二种意见。判断按揭房屋的关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。如购房人在婚前已取得房屋的所有权,在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行,和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系,并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产的公示原则的。同时银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系,不因为婚姻关系而改变债务人,也是符合债务转移的理论的。婚后共同偿还贷款的行为并不改变该房屋个人财产的性质,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还;离婚后未偿还的债务仍为个人债务。

  若一方在婚前办理按揭手续,以个人名义签订房屋预售合同,并缴纳首付款,在婚后才获得房屋所有权证,应属于个人财产。因为根据我国的房屋预售登记(鉴证程序)使债权具有了特定性或对抗性,由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生的信赖,以及该财产权利的是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此,在这种情况下即使产权证的取得在婚后,仍应属于个人财产

  对于产权证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的或者双方对所购房屋为共同共有约定在先,应认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,其按揭贷款债务为共同债务。因为该出资行为在婚前,所以非产权登记名义人一方应对自己出资行为并非赠与或借贷进行举证。

  三、婚后按揭财产分割

  离婚时,对于婚后办理按揭手续,但房屋产权登记在夫妻一方名下的房屋的归属问题,在司法实践中比较难处理。主要原因在于判决变更产权人,即意味着变更还贷人,如果银行不予办理转按揭手续,则判决得不到执行。为此,法院的法官同志还专门和银行相关部门交换了意见。司法人员认为将房屋判决给非产权登记名义方,实质上等于变更债务人,应征得债权人(银行)的同意,若银行不同意,则无法判决。

  笔者认为,通常情况下婚后以夫妻共同财产购买的房屋,虽然产权登记在夫妻一人名下仍然属于夫妻共同财产,按揭的房屋也不例外。如无证据证明该房屋是以个人财产办理的按揭手续,在离婚时也应按照夫妻共同财产分割,与通常意义下的房屋并无区别。银行拒绝办理转按揭的手续是没有理论依据的。一方面,不能以未经债权人(银行)同意而变更债务人(名义还款人)为由拒绝办理转按揭手续。按照上述的分析,这类案件在婚姻关系存续期间的实际还贷人是夫妻双方,并不是产权证上名义产权人或还贷人。另一方面,房屋产权在离婚时判决给任何一方都不影响银行的信贷利益,任何人作为还款名义人都不影响房屋作为抵押财产对债务进行担保。法院在判决时也不能仅仅以银行的信贷利益作为考虑的标准,将房屋判决给偿贷能力较强的一方。应该考虑对房屋的需要程度,依然坚持保护妇女利益或照顾抚养子女一方的原则进行判决。第三,根据夫妻对婚姻存续期间的债务承担连带责任的原则,银行可以向离婚当事人任何一方追究责任。而根据规定,即使法院在离婚判决中或者夫妻双方离婚协议中对于夫妻之间债权债务的分配,也只在离婚当事人之间产生内部效力。判决或离婚协议确定由哪一方承担剩余债务中的具体的比例,不能对抗债权人(银行)。而离婚当事人一方因为连带责任超过自己应当承担的比例承担债务的,可以向对方追偿。

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